Como cobrar condômino inadimplente? O passo a passo dentro da lei

A inadimplência nos condomínios chegou a 12,5% no primeiro semestre de 2026, contando só as cotas com mais de 30 dias de atraso. É o maior índice da série da uCondo, empresa de gestão de condomínios, que começou em 2022, segundo levantamento publicado pelo jornal A Tarde em 1º de outubro.

Para o síndico, isso significa uma conta simples: quando 1 em cada 8 unidades não paga, as outras 7 bancam a limpeza, a portaria e a manutenção. Mas cobrar do vizinho é delicado, e um passo errado pode virar processo contra o próprio condomínio.

Este guia mostra o que a lei permite, o que a Justiça proíbe e a ordem certa da cobrança.

Quanto a inadimplência nos condomínios cresceu?

Síndico, a cota atrasada pede conversa cedo. Nós cobramos com respeito ao morador.

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Segundo a uCondo, a inadimplência passou de 9,72% no primeiro semestre de 2022 para 12,5% no primeiro semestre de 2026. No mesmo período, a taxa média de condomínio subiu de R$ 413 para R$ 538. Por região, o índice vai de 8,52% no Centro-Oeste a 19,09% no Norte.

O que o condomínio pode cobrar de quem atrasou?

O artigo 1.336 do Código Civil, com a redação dada pela Lei 14.905, de 2024, define o que entra na conta do condômino que atrasa:

• Multa de até 2% sobre o débito. A convenção pode prever menos, nunca mais.
• Juros de mora previstos na convenção. Se ela não prever, valem os juros legais do artigo 406 do Código Civil, que desde 2024 seguem a Selic descontada a inflação.
• Correção monetária do valor.

Um cuidado: muitos modelos de boleto e textos antigos ainda falam em "juros de 1% ao mês por lei". Desde a mudança de 2024, sem previsão na convenção, a referência é a taxa legal. Vale pedir à administradora que confira o cálculo.

Para o devedor que atrasa sempre, há uma ferramenta a mais. O artigo 1.337 permite, com aprovação de três quartos dos demais condôminos em assembleia, aplicar multa de até cinco vezes o valor da contribuição a quem descumpre os deveres de forma reiterada. O STJ já admitiu essa multa para o devedor contumaz, no REsp 1.247.020, julgado em 2015.

O que o síndico não pode fazer?

Aqui mora o risco. A cobrança deve ser feita com dinheiro e com a Justiça, não com punição.

• Proibir o uso de áreas comuns. O STJ decidiu, no REsp 1.564.030, julgado em agosto de 2016, que o direito de usar piscina, salão e academia não depende de o condômino estar em dia. Para a Corte, o condomínio tem meios próprios para cobrar: multa, juros e ação judicial. A 4ª Turma decidiu no mesmo sentido em 2019.
• Expor o nome do devedor. A Justiça de São Paulo já julgou abusivo expor o nome do inadimplente no quadro de avisos. Informar a inadimplência no balancete, para prestar contas, é aceito; o problema é expor a pessoa. Lista no elevador ou no grupo do prédio corre o mesmo risco.

Nós seguimos, em toda cobrança, o padrão do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor: ninguém deve ser exposto a ridículo nem sofrer constrangimento ou ameaça por causa de uma dívida. No condomínio, a regra vale ainda mais, porque o devedor é o vizinho de amanhã.

Qual a ordem certa da cobrança?

A cobrança que funciona começa cedo e sobe de tom aos poucos.

1. Lembrete antes do vencimento. Um aviso dois ou três dias antes, com o boleto ou a chave Pix, evita boa parte dos atrasos por esquecimento.
2. Contato nos primeiros dias de atraso. Mensagem curta, educada e particular, sem cópia para o grupo do prédio. Muitos atrasos se resolvem aqui. Veja o que a lei permite na cobrança pelo WhatsApp.
3. Proposta de acordo por escrito. Se o morador não consegue pagar tudo, um parcelamento formal, assinado, é melhor do que esperar. Defina datas e o que acontece se uma parcela atrasar.
4. Notificação formal. Sem resposta, uma notificação por escrito registra a dívida e abre o caminho para as medidas seguintes.
5. Protesto. A Lei 9.492, de 1997, permite protestar documentos de dívida, e cartórios aceitam o protesto da cota condominial com a planilha do débito e a declaração do síndico. O protesto também chega aos cadastros de crédito. Atenção para protestar em nome do proprietário que consta na matrícula do imóvel.
6. Execução judicial. Desde o CPC de 2015 (artigo 784, inciso X), a cota prevista na convenção ou aprovada em assembleia é título executivo. O devedor é citado para pagar em 3 dias; se não pagar, o oficial de justiça faz a penhora de bens.

E não deixe a dívida dormir: a cobrança da cota prescreve em 5 anos, contados do dia seguinte a cada vencimento, segundo o Tema 949 do STJ. Veja também o que é protesto e prescrição de dívida no nosso glossário.

Quando vale terceirizar a cobrança?

Muitos síndicos são moradores voluntários e não querem cobrar o vizinho pessoalmente. Faz sentido: a cobrança feita por quem mora no prédio mistura relação pessoal e dívida, e costuma travar.

Uma das saídas é contar com uma empresa especializada que faça os primeiros contatos com tom neutro e respeitoso, proponha acordos dentro do que a assembleia autorizou e só leve à Justiça o que não teve solução. É o trabalho que a Adimplia faz para condomínios e administradoras, e só cobramos quando o condomínio recebe.

Fato e leitura

Os textos legais vêm da Lei 14.905/2024, da Lei 9.492/1997 e do Código de Defesa do Consumidor, no site do Planalto; o artigo 784 do CPC foi conferido na página do TJDFT. As decisões do STJ estão nas notícias oficiais do tribunal, e o Tema 949 no Consultor Jurídico. O dado de inadimplência é da uCondo, publicado pelo A Tarde em 1º de outubro de 2026. As decisões sobre listas de inadimplentes e protesto foram relatadas pelo Migalhas. A ordem da cobrança e as recomendações são leitura nossa; em caso concreto, consulte o advogado do condomínio. Para o passo a passo do começo do atraso, veja os primeiros 30 dias de atraso, dia a dia.